Overwaarde van uw huis gebruiken? Lees deze tips en tricks
De huizenprijzen in Nederland blijven maar stijgen en daarmee ook de gemiddelde overwaarde. Die bedraagt momenteel 220.000 euro per woning. Dat is een forse stijging in vergelijking met 2 jaar geleden toen de overwaarde nog 175.000 euro bedroeg. De gemiddelde koopwoning heeft momenteel een waarde van bijna 500.000 euro, blijkt uit onderzoek van markonderzoeker Calcasa. Maar wat kunt u nu precies met zulke overwaarde? En waar moet u op letten?
Hoe wordt deze gemiddelde overwaarde berekend en wat is overwaarde?
Voor de berekening van de overwaarde werd gekeken naar bestaande koopwoningen die minimaal 1 keer verkocht zijn sinds 1 januari 1993. Dit zijn in totaal ruim 3 miljoen woningen met een totale waarde van ruim 1,5 biljoen euro. Maar eerst even de vraag: wat is overwaarde? De overwaarde van uw huis is het positieve verschil tussen de waarde van het huis en de hypotheekschuld. Maar wat kun én mag u dan eigenlijk met die overwaarde doen?
Wat kunt u met overwaarde?
U kunt de overwaarde niet direct opnemen, maar wel vrijmaken en daarmee mooie plannen realiseren, bijvoorbeeld:
- Verbouwing of verduurzaming: de overwaarde kan helpen om uw huis te verbouwen of verduurzamen.
- Schenkingen aan kinderen: u kunt de overwaarde gebruiken om uw kinderen te helpen met de aankoop van een woning, studie of andere financiële doelen.
- Lening afbetalen: met de overwaarde kunt u ook bijvoorbeeld een bestaande lening aflossen.
- Pensioenbuffer: u kunt een deel van de overwaarde gebruiken om een extra pensioenpotje op te bouwen.
- Andere persoonlijke wensen: de overwaarde kan gebruikt worden voor een vakantie, wereldreis, of andere persoonlijke plannen.
Hoe dan ook, om dit soort doelen te bereiken zijn er verschillende manieren om de overwaarde te verzilveren. Hoe werkt dat?
Overwaarde verzilveren: hoe werkt dat?
Een tweede hypotheek
Optie 1 is een tweede hypotheek opnemen. Dit is geen hypotheek voor een tweede woning, maar een extra lening met de huidige woning als onderpand. Deze tweede hypotheek zet u bijvoorbeeld in voor een verbouwing, verduurzaming of andere uitgaven, zoals een reis, schenking of een nieuwe auto. Het maximale leenbedrag hangt af van het inkomen en de overwaarde.
Voor deze tweede hypotheek moet de woning getaxeerd worden en moet de hypotheek verplicht afgesloten worden bij de huidige aanbieder. Voor de hypotheekakte moet u ook naar de notaris.
Onderhandse verhoging
Wilt u eenvoudig de overwaarde benutten zonder notariskosten? Kies dan bijvoorbeeld voor een onderhandse verhoging. U kunt dit alleen doen als u bij het afsluiten van de hypotheek een hoger bedrag in het kadaster hebt vastgelegd. Of als de geldverstrekker toestaat dat de eerder afgeloste bedragen opnieuw opgenomen mogen worden. Belangrijk om te weten: er geldt wel een maximum voor de verhoging en de hypotheekverstrekker toetst opnieuw het inkomen. En bent u inmiddels 57 jaar of ouder? Dan kijken de banken alleen nog naar het pensioeninkomen. Dit zal daarom altijd het maximale op te nemen bedrag beïnvloeden.
Opeet- of verzilverhypotheek
Optie 3 is de zogenoemde ‘opeet- of verzilverhypotheek’. Bij deze vorm van hypotheek neemt u de overwaarde van de woning op zonder strenge inkomenstoets. Dit type hypotheek bestaat uit 2 delen: het opgenomen bedrag (in 1 keer of maandelijks) en het deel waaruit de rente wordt betaald. U lost niet maandelijks af, maar betaalt wel rente. Die rente telt op bij de hypotheekschuld. De lening lost u af bij verkoop van de woning. Let wel: de hypotheekverstrekker zal nooit de volledige overwaarde uitkeren. Er zal altijd een ruime veiligheidsmarge ingebouwd worden in verband met schommelingen op de woningmarkt (denk aan de bankencrisis van 2008 toen veel woningen ‘onder water’ kwamen te staan). Nadeel van deze vorm is dat de hypotheekschuld stijgt en er niets of nagenoeg niets overblijft als de woning verkocht wordt. De overwaarde wordt als het ware ‘opgegeten’.
Oversluiten van de huidige hypotheek
Optie 4 is het oversluiten van de huidige hypotheek. Dit is een optie als u nu bijvoorbeeld een hoge rente betaalt. Bij oversluiten los je je de huidige af en sluit je een nieuwe af, vaak met gunstigere voorwaarden en een lagere rente. Voor de nieuwe hypotheek kunt u dan kiezen voor een hoger bedrag waarmee u dan een deel van de overwaarde vrij kunt besteden. De rente over dat extra deel is echter niet aftrekbaar. En er komen bij oversluiten extra stappen kijken: een notarisbezoek, hypotheekadvies en vaak een boeterente.
Huis verkopen en terug huren
Bij optie 5 verkoopt u het huis en huurt u het terug. Dit noemt men de ‘sale & lease back’. Deze constructie wordt niet vaak gekozen en is ook een erg dure manier om de overwaarde van uw huis te benutten. Bij deze optie verkoopt u de woning aan een belegger en gaat u deze vervolgens huren. U ontvangt direct een bedrag, maar meestal is dit ver beneden de échte verkoopwaarde van de woning. Gemiddeld een maximum tussen de 60-80 procent van de marktwaarde.
De Consumentenbond waarschuwt voor deze producten omdat ze niet onder toezicht van de AFM (Autoriteit Financiële Markten) staan. Zij adviseert daarom het alleen te overwegen als een hypotheek echt niet mogelijk is, als u nog een beperkt aantal jaren in uw huis wilt wonen of als er geen nabestaanden zijn.
Goedkopere woning kopen
Tot slot kunt u er ook voor kiezen om uw huidige woning te verkopen en een goedkopere woning terug te kopen. Wanneer u dan niet de gehele overwaarde gebruikt voor de nieuwe woning, komt er overwaarde vrij. Let daarbij ook wel weer op de zogenoemde ‘bijleenregeling’: het extra ‘overwaarde bedrag’ is niet meer aftrekbaar.
Wilt u meer tips of informatie over de mogelijkheden? Raadpleeg dan uw hypotheekadviseur.
Dit onderwerp wordt uitgebreid besproken in de uitzending van Meldpunt op 6 juni 2025 om 19:50 uur op NPO2. De uitzending kunt u hier (terug)kijken.
Geef een reactie
U moet inloggen om een reactie te kunnen plaatsen.
Ook bij ons was opname van de overwaarde van ons huis geen optie. De huidige hypotheek is te hoog sinds mijn pensioen vind de bank. En dat terwijl wij na officiële taxatie een overwaarde hebben van 1 miljoen!!!!. Vroeger boden banken de mogelijkheid om tot 67 %van de taxatie waarde te “belenen” tegen een redelijke rente maar men geeft aan dit niet meer te kunnen vanuit beperkingen door de overheid. Men geeft elkaar de schuld over de beperking. Het is natuurlijk zonde. Als het wel mogelijkheden zouden behoren zou het tot een boost in de economie kunnen betekenen. Immers zouden gepensioneerden ruimer in hun financiële mogelijkheden komen te zitten. Ze hebben het door verstandig te investeren en vaak zuinig te leven de overwaarde zelf opgebouwd en kunnen er nu helaas geen gebruik van maken. Een groot onrecht!!!
Overwaarde bouw je niet zelf op.
De overwaarde is een momentopname. Er kunnen allerlei oorzaken zijn waardoor uw woning, uw boedel, of uw inkomen plotseling minder waard wordt. Als u oud bent, kunt u niet meer terugbetalen. Het lijkt me reeel dat banken daarmee rekening houden. Gaat er namelijk iets mis, dan betekent het verlies voor de bank.
Verder hoor ik dat veel mensen verkeerd rekenen. Ze zien de aankooprijs van de woning en leggen daarnaast de te verwachten verkoopprijs en ze noemen het verschil > “winst”. Dat wordt woningeigenaren nogal eens voor de voeten geworpen, vooral door huurders. Men vergeet daarbij de kosten: het deel rente dat is betaald (en niet verkregen), het onderhoud aan de woning, de woningverbetering, de WOZ… ga het maar eens optellen. Ik schrok ervan toen ik dat deed. Mijn woning is gekocht van de woningbouwvereniging. Inmiddels een nieuw dak, de schoorsteen moet misschien vernieuwd, nieuwe voegen, schilderwerk, en alle andere dingen die bij de huur zijn inbegrepen. Bovendien moet je vermogen hebben om zulke dingen te kunnen betalen… en denk aan de energietransitie > een vriendin kreeg een nieuw fornuis en pannen en alles werd geregeld. Ik mag alles zelf uitzoeken, nieuw kopen en de elektricien en installateurs betalen. Waardevermeerdering woning? Welnee…. niet daardoor.
Rijk? Ja, na mijn dood.
Helemaal waar uw verhaal.
Overwaarde = meer hypotheek opnemen.
Het is heel logisch dat je niet meer kunt lenen dan je inkomsten zijn.
Als je meer geld wilt genereren moet je het verkopen en terug huren.
Wat bedoel je met “overwaarde bouw je niet zelf op”
Zojuist de uitzending overwaarde bekeken. Jammer dat niets vertelt wordt over: Huis verkopen en niets terugkopen (bv in een camper gaan wonen of een huis in Spanje kopen)
Wordt bij al deze oplossingen voor woningen voor senioren (bouw, overwaarde etc.) door banken niet al rekening gehouden met komende Casino-pensioenen? Bij invaren gaat het pensioen voor het gros van de senioren immers meebewegen met de beurzen. Nu al wordt door rechters in dit gave landje al geen rekening meer gehouden met bedragen die mensen op UPO’s (Pensioenoverzicht dat aangeeft welk pensioen je tzt mag verwachten) krijgen. Volgens de rechter geen waarde meer aan te hechten. Benieuwd wat Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis hierover te melden hebben!
Ja, het is afwachten. En we kunnen er helemaal niets aan doen!
Wanneer men voor 65plussers wonen in een recreatiewoning toestaat zullen veel senioren hun huis verkopen en op die manier geld vrijmaken. Wel moet goed geregeld worden dat er geen ongewenste partijen gebruik van gaan maken. Zo’n maatregel geeft de normale woningmarkt ook weer wat lucht.
Vanaf februari 2021, ben ik al bezig om de overwaarde van mijn huis, op één of andere manier te verzilveren. Bij mijn bank, waar de hypotheek ook is, kon ik maar €20.000 opnemen (niet krijgen) tegen een rente en dan over 10 jaar. Dus na de 10 jaar moest ik dit aflossen. Dat heeft voor mij geen zin. Ik vertelde ook, dat aan het eind van de rit (mijn leven) het huis van de bank is! Maar dat werd niet meegenomen.
De overwaarde is nu, €250.000 en over 7 jaar komt er nog 40.000 bij, want daar zit een verzekering op, die na 30 jr, vrijvalt.
Ik kan er niet bijkomen. En geld opnemen, en rente betalen = m.i. jezelf voor de gek houden. Want reken dit maar eens uit, over 10 jr, dan ga je schrikken!
Het beste is in feite: verkopen en huren, Dan heb je echt cash. Maar dat lukt niet meer in de deze tijd. Dus ik blijf zitten en krijg steeds meer geld (op papier) maar niet in de hand. Ik vind dit heel vervelend. Daar komt bij, dat ik voor ZORG inkopen sta. Maar geen cash om dit te betalen. Ben nu afhankelijk van WMO h.h. hulp, welke niet bevalt. In 2027, tja, dit is een ander verhaal, maar telt voor mij wel mee, wordt dit naar inkomen berekend. Ook % van het huis en spaargelden tellen mee. Inhoudelijk functioneert de WMO niet. En hier dan nog meer voor gaan betalen NEEN, dat ga ik niet doen.
Met andere woorden, ik zit in een fuik, waar ik niet uit kan komen.
Na mijn overlijden gaat de waarde van het huis, naar 5 goede doelen. Dit komt omdat ik geen kinderen en verdere familie heb, welke ik het na zou willen laten.
De laatste paar jaar veel onkosten gehad aan onderhoud. Heb zonnepanelen. Verder ga ik niet in de transitie, dat kost me teveel en levert mij niets meer op.
Wat ik ook las op deze site –> de toekomstige pensioenen. Tja wat zit daar allemaal achter? Ik denk dat er partijen zijn, die er rijk van worden. Pensioenfondsen? Wij als pensioengerechtigen, zeker niet!
Ik maak wel en ander overweging: huis op papier verkopen. Dan 80-85% van de overwaarde verdelen over de jaren tot 100. Elke maand geeft dit een bedrag. Ik kan blijven wonen. Er zijn een paar organisaties, die dit aanbieden.
Dit voor mij een goede keuze, want ik ben alleen en wil/ moet mijn geld benutten, kijkend naar de zorgsamenleving. Belasting technisch moet ik dit nog uitzoeken, want het huis komt in box3 en hypotheek aftrek kan niet meer. Ik zoek uit, wat het werkelijk netto oplevert.
Het is een heel verhaal, maar dit is de info welke ik vanuit ervaring heb.
Ook ik heb kontakt gehad met mijn huisbankier. Inderdaad, geen enkele ruimte. Er wordt alleen gekeken naar inkomen en leeftijd. Met een overwaarde van ongeveer € 400.000,– krijg je nog geen € 15.000,– geleend. Dit bedrag wordt dan ook nog eens aangewend voor kleine verbeteringen aan ons huis. Waarom wordt er geen verschil in beoordeling gemaakt tussen het gebruiken van de overwaarde voor verduurzaming van je woning of consumptieve uitgaven ?
En ja, wij hebben onze keuze gemaakt. Verkopen en bij een van de kinderen in een tiny-house en niet meer op een cent te hoeven letten !