Overwaarde van uw huis gebruiken? Lees deze tips en tricks

Hoe wordt deze gemiddelde overwaarde berekend en wat is overwaarde?

Voor de berekening van de overwaarde werd gekeken naar bestaande koopwoningen die minimaal 1 keer verkocht zijn sinds 1 januari 1993. Dit zijn in totaal ruim 3 miljoen woningen met een totale waarde van ruim 1,5 biljoen euro. Maar eerst even de vraag: wat is overwaarde? De overwaarde van uw huis is het positieve verschil tussen de waarde van het huis en de hypotheekschuld. Maar wat kun én mag u dan eigenlijk met die overwaarde doen?

Wat kunt u met overwaarde?

U kunt de overwaarde niet direct opnemen, maar wel vrijmaken en daarmee mooie plannen realiseren, bijvoorbeeld:

• Verbouwing of verduurzaming: de overwaarde kan helpen om uw huis te verbouwen of verduurzamen.
• Schenkingen aan kinderen: u kunt de overwaarde gebruiken om uw kinderen te helpen met de aankoop van een woning, studie of andere financiële doelen.
• Lening afbetalen: met de overwaarde kunt u ook bijvoorbeeld een bestaande lening aflossen.
• Pensioenbuffer: u kunt een deel van de overwaarde gebruiken om een extra pensioenpotje op te bouwen.
• Andere persoonlijke wensen: de overwaarde kan gebruikt worden voor een vakantie, wereldreis, of andere persoonlijke plannen.

Hoe dan ook, om dit soort doelen te bereiken zijn er verschillende manieren om de overwaarde te verzilveren. Hoe werkt dat?

Overwaarde verzilveren: hoe werkt dat?

Een tweede hypotheek

Optie 1 is een tweede hypotheek opnemen. Dit is geen hypotheek voor een tweede woning, maar een extra lening met de huidige woning als onderpand. Deze tweede hypotheek zet u bijvoorbeeld in voor een verbouwing, verduurzaming of andere uitgaven, zoals een reis, schenking of een nieuwe auto. Het maximale leenbedrag hangt af van het inkomen en de overwaarde.

Voor deze tweede hypotheek moet de woning getaxeerd worden en moet de hypotheek verplicht afgesloten worden bij de huidige aanbieder. Voor de hypotheekakte moet u ook naar de notaris.

Onderhandse verhoging

Wilt u eenvoudig de overwaarde benutten zonder notariskosten? Kies dan bijvoorbeeld voor een onderhandse verhoging. U kunt dit alleen doen als u bij het afsluiten van de hypotheek een hoger bedrag in het kadaster hebt vastgelegd. Of als de geldverstrekker toestaat dat de eerder afgeloste bedragen opnieuw opgenomen mogen worden. Belangrijk om te weten: er geldt wel een maximum voor de verhoging en de hypotheekverstrekker toetst opnieuw het inkomen. En bent u inmiddels 57 jaar of ouder? Dan kijken de banken alleen nog naar het pensioeninkomen. Dit zal daarom altijd het maximale op te nemen bedrag beïnvloeden.

Opeet- of verzilverhypotheek

Optie 3 is de zogenoemde ‘opeet- of verzilverhypotheek’. Bij deze vorm van hypotheek neemt u de overwaarde van de woning op zonder strenge inkomenstoets. Dit type hypotheek bestaat uit 2 delen: het opgenomen bedrag (in 1 keer of maandelijks) en het deel waaruit de rente wordt betaald. U lost niet maandelijks af, maar betaalt wel rente. Die rente telt op bij de hypotheekschuld. De lening lost u af bij verkoop van de woning. Let wel: de hypotheekverstrekker zal nooit de volledige overwaarde uitkeren. Er zal altijd een ruime veiligheidsmarge ingebouwd worden in verband met schommelingen op de woningmarkt (denk aan de bankencrisis van 2008 toen veel woningen ‘onder water’ kwamen te staan). Nadeel van deze vorm is dat de hypotheekschuld stijgt en er niets of nagenoeg niets overblijft als de woning verkocht wordt. De overwaarde wordt als het ware ‘opgegeten’.

Oversluiten van de huidige hypotheek

Optie 4 is het oversluiten van de huidige hypotheek. Dit is een optie als u nu bijvoorbeeld een hoge rente betaalt. Bij oversluiten los je je de huidige af en sluit je een nieuwe af, vaak met gunstigere voorwaarden en een lagere rente. Voor de nieuwe hypotheek kunt u dan kiezen voor een hoger bedrag waarmee u dan een deel van de overwaarde vrij kunt besteden. De rente over dat extra deel is echter niet aftrekbaar. En er komen bij oversluiten extra stappen kijken: een notarisbezoek, hypotheekadvies en vaak een boeterente.

Huis verkopen en terug huren

Bij optie 5 verkoopt u het huis en huurt u het terug. Dit noemt men de ‘sale & lease back’. Deze constructie wordt niet vaak gekozen en is ook een erg dure manier om de overwaarde van uw huis te benutten. Bij deze optie verkoopt u de woning aan een belegger en gaat u deze vervolgens huren. U ontvangt direct een bedrag, maar meestal is dit ver beneden de échte verkoopwaarde van de woning. Gemiddeld een maximum tussen de 60-80 procent van de marktwaarde.

De Consumentenbond waarschuwt voor deze producten omdat ze niet onder toezicht van de AFM (Autoriteit Financiële Markten) staan. Zij adviseert daarom het alleen te overwegen als een hypotheek echt niet mogelijk is, als u nog een beperkt aantal jaren in uw huis wilt wonen of als er geen nabestaanden zijn.

Goedkopere woning kopen

Tot slot kunt u er ook voor kiezen om uw huidige woning te verkopen en een goedkopere woning terug te kopen. Wanneer u dan niet de gehele overwaarde gebruikt voor de nieuwe woning, komt er overwaarde vrij. Let daarbij ook wel weer op de zogenoemde ‘bijleenregeling’: het extra ‘overwaarde bedrag’ is niet meer aftrekbaar.

Wilt u meer tips of informatie over de mogelijkheden? Raadpleeg dan uw hypotheekadviseur.

Dit onderwerp wordt uitgebreid besproken in de uitzending van Meldpunt op 6 juni 2025 om 19:50 uur op NPO2. De uitzending kunt u hier (terug)kijken.