Registeren Inloggen

Huurverlaging afdwingen, met dank aan de nieuwe huurwet? Zo werkt het

De Wet betaalbare huur van Hugo de Jonge, destijds minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, is medio 2024 aangenomen. Eén van de belangrijke speerpunten in die nieuwe huurwet is verruiming van huurprijsbescherming, in de vorm van een maximale huurprijs. Want hoe hoog mag de huurprijs van uw eigen woning maximaal zijn? Ook het puntensysteem, waarmee u dit zelf kunt controleren, is aangepast.

Hoe werkt het puntensysteem voor huurwoningen?

Vraagt uw verhuurder meer huur dan wettelijk toegestaan voor uw woning, dan is het mogelijk om een huurverlaging voor uw eigen woning af te dwingen. Maar hoe weet u welk bedrag uw verhuurder maximaal mag vragen voor uw woning? Sinds 2024 is het bestaande woningwaarderingsstelsel gemoderniseerd. Naast de bekende sociale huur en vrijesectorhuur is er nog een 3e categorie bij gekomen, namelijk de middenhuur. Daarnaast is er een vernieuwd puntensysteem, dat de maximale huurprijs voor huurwoningen bepaalt. Zelfstandige en onzelfstandige huurwoningen hebben elk hun eigen puntensysteem. In welk van de 3 categorieën uw huurwoning valt, hangt samen met het aantal punten van uw woning. Hierbij zijn er 4 belangrijke factoren:

  1. Woningoppervlakte
  2. Energielabel
  3. Voorzieningen
  4. WOZ-waarde

Het energielabel en de WOZ-waarde spelen vooral bij onzelfstandige huurwoningen een belangrijkere rol. In het kort: hoe groter de woning, hoe hoger het energielabel, hoe beter de voorzieningen en hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer punten. En hoe meer punten, hoe meer een verhuurder mag vragen aan huur. Doordat de WOZ-waarde ook een rol speelt, zijn huurwoningen in grote steden vaak duurder. Per 1 januari 2025 zijn verhuurders verplicht om een uitdraai van deze puntentelling mee te geven bij nieuwe huurcontracten.

Bewoners van een sociale huur- of een middenhuurwoning kunnen dit puntensysteem gebruiken, om te controleren of ze niet te veel huur betalen. In de vrije sector is dit níét mogelijk, zoals we verderop in dit artikel uitleggen.

Hoe kunt u een huurverlaging afdwingen, met dank aan het puntensysteem?

Maar allereerst, hoe kunt u zelf dan meten hoeveel punten uw woning heeft? Dat kunt u doen met deze huurprijscheck van de Huurcommissie. Hier kunt u alle gegevens van uw woning invullen, daarna volgt een automatische berekening van het aantal punten en de maximale huurprijs. Zorg dus wel dat u voor het invullen alle relevante gegevens vooraf al bij de hand heeft. Denk aan de WOZ-waarde, oppervlakte van woonkamer, badkamer, keuken en wat voor soorten kranen u in huis heeft. De WOZ-waarde, te vinden bij het online WOZ-waardeloket, is dus niet alleen voor huiseigenaren, maar ook voor huurders van belang.

Woont u in een zelfstandige huurwoningen, dan ziet u in deze tabel de maximale huurprijsgrenzen per 1 januari 2025. Want heeft u bijvoorbeeld een zelfstandige huurwoning van 157 punten, dan mag de kale huur maximaal 992,76 euro zijn. Let wel, het gaat dus om kale huur. Hier kunnen nog wel gas, licht, elektriciteit en servicekosten bovenop komen. Vraagt uw verhuurder inderdaad te veel voor uw woning, dan heeft u het recht om naar de Huurcommissie te stappen voor een huurverlaging. Op de website van de Huurcommissie vindt u de voorbeeldbrief ‘Voorstel tot huurverlaging op grond van puntenaantal’, die u kunt gebruiken. Zorg dat u ook melding maakt bij uw gemeente. Zo helpt u uw gemeente om harder op te treden tegen verhuurders die structureel te veel huur vragen voor hun woningen.

Sociale huur, middenhuur en vrije sector: wat zijn de regels?

Maar of u inderdaad recht heeft op een huurverlaging, hangt ook af van de categorie waarin uw huurwoning valt. Alle 3 categorieën hangen samen met het aantal punten voor de woning. Want woningen tot en met 143 punten behoren tot categorie 1, de sociale huur. Ook een onzelfstandige woonruimte behoort altijd tot deze sociale sector. Woont u zelf in zo’n onzelfstandige woning en is uw huur te hoog, dan kunt u dit ook aankaarten bij uw verhuurder. En als jullie er samen niet uitkomen, kunt u de Huurcommissie raadplegen. Hier vindt u de maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woningen per 1 januari 2025.

Categorie 2 is de nieuwe middenhuur, waar woningen tussen de 144 tot en met 186 punten onder vallen. En woningen van 187 punten of meer vallen onder de vrije sector. In de vrije sector is er in principe dus geen maximale huurprijs. Maar verhuurders moeten zich wel houden aan een maximale jaarlijkse huurverhoging. In 2025 mag er maximaal 4,1 procent bovenop de huurprijs in de vrije sector komen. Kortom, bent u bewoner van een sociale huurwoning of middenhuurwoning? En is uw contract na 1 juli 2024 ingegaan? Dan kunt u sowieso een puntencheck doen, om uw huurprijs tegen het licht te houden.

Hoe zit het met bestaande huurcontracten?

Maar vallen bestaande huurcontracten ook onder de nieuwe huurwet, die per 1 juli 2024 is ingegaan? Mogelijk geldt er in uw geval een overgangsrecht, maar dat hangt van meerdere factoren af, zoals u in dit overzicht van Rijksoverheid kunt zien. Voor bewoners van sociale huurwoningen (143 punten of minder) is de aanvangshuurprijs van belang.

Want lag de kale huurprijs bij ingang van het contract onder de zogeheten huurliberalisatiegrens van dat moment? Bijvoorbeeld 710,68 euro, als uw contract tussen 1 januari 2015 en 31 december 2018 in is gegaan? Dan geldt de nieuwe huurwet al sinds 1 juli 2024 voor u. En lag de aanvangshuurprijs hier juist boven, dan kunt u pas vanaf 1 juli 2025 een beroep doen op de huurwet. Overigens, als u verhuist, kunt u ook de aanvangshuurprijs van uw nieuwe woning laten toetsen bij de Huurcommissie. Dit kunt u doen tot 6 maanden na ingaan van het nieuwe huurcontract.

Blijkt uw woning 144 punten, 186 punten of alles daartussenin te hebben, dan valt u in de nieuwe middenhuur. En dan geldt de nieuwe huurwet voor u pas als u een nieuw huurcontract heeft, bijvoorbeeld bij een verhuizing. Huurders in de vrije sector (187 punten of meer) kunnen sowieso geen beroep doen op de Wet betaalbare huur, omdat er geen maximale huurprijs geldt. Wilt u meer weten over de nieuwe huurwet en de praktische gevolgen hiervan, dan kunt u de website Is mijn huur te duur? van Volkshuisvesting Nederland raadplegen. Daarnaast vindt u hier een overzicht met veel gestelde vragen en antwoorden.

Wat kunt u doen bij gebreken in uw huurwoning?

Naast de huurprijscheck heeft de Huurcommissie ook nog een gebrekencheck, voor zelfstandige en onzelfstandige woningen in alle categorieën. Hier kunt u nagaan of u een huurverlaging kunt afdwingen als er iets mankeert aan uw woning. Dat kan bijvoorbeeld gaan om achterstallig onderhoud, tocht, schimmel, houtrot of lekkages. Vraag eerst of de verhuurder deze gebreken verhelpt. Als uw verhuurder hier binnen 6 weken niets aan doet, dan kunt u ook naar de Huurcommissie stappen om een huurverlaging af te dwingen. Tenminste, dat geldt voor huurders in de sociale sector en de nieuwe middenhuur. Huurt u in de vrije sector, bespreek de gebreken dan eerst met de verhuurder. U kunt ook advies vragen aan de Huurcommissie, als dat in uw contract staat. In uiterste gevallen kunt u nog naar de kantonrechter stappen.

(Bron: Archief, MAX Vandaag, Radar, Huurcommissie, Rijksoverheid, Woonbond, Volkshuisvesting Nederland, WOZ-waardeloket, Ismijnhuurteduur.nl. Foto: oliverdelahaye/Shutterstock)

Hospitaverhuur terug van nooit echt weggeweest: zo werkt het

Geef een reactie