Praktische problemen bij winkels ombouwen tot woningen: ‘Zorg gewoon voor een buitentrap of achteringang’

CBS-cijfers 2024 over wonen boven winkels

De cijfers over de ‘transformatie van de woningvoorraad’ in 2024 laten zien dat wonen boven winkels of in oude winkelpanden flink tegenvallen. Laten we eerst naar de algemene situatie kijken van omvormingen, dus inclusief omgebouwde kantoren. Daar zien we dat er in totaal in 2024 7.900 woningen bijgekomen zijn door transformatie, tegen 8.800 in 2023. Dat is een daling van ruim 10 procent.

Maar de situatie bij winkelpanden is véél ingrijpender. Daar is het aantal transformaties naar woningen veel sterker gedaald. In 2023 gaat het nog het om 2.165 winkelpanden. In 2024 zijn dat er nog maar 1.155. Dat is zowat een halvering (bijna 50 procent minder). Ook het gemiddelde aantal woningen per winkelpand daalt in dat jaar, van 4,1 naar 2,5.

Wat zeggen onze melders over ombouwen van winkels?

Behalve juridische blokkades zijn er ook praktische problemen. Maar die zijn zo opgelost, zeggen onze melders. Veel van hen vinden het onlogisch dat leegstaande ruimtes niet worden benut. Een veelgehoorde klacht is dat bewoners via de winkel naar hun woning moeten lopen. Een melder noemt dit “onzin” en stelt: “Vanuit de regels voor brandveilig gebruik mag dit niet eens.” Een ander zegt: “Zorg gewoon voor een buitentrap of achteringang. Bij mij in de stad zijn er aan de achterzijde van de winkels ingangen gemaakt.”

Melder Vader schrijft: “Het kost wel wat, maar dat is een investering die je snel weer terugverdient. Zo’n buitentrap in de binnenstad, dát kan je de kop toch niet kosten?” Het is dat, of je neerleggen bij de woningnood, vindt hij. Volgens gebruikers is dit dus geen onoplosbaar probleem. Een eigen opgang is een eenvoudige en veilige oplossing. Dit zie je ook veel bij het fenomeen Duo-wonen, waarbij in de meeste gevallen een jongere op de bovenverdieping gaat wonen bij een oudere, die de benedenwoning bewoont.

Parkeernormen hinderen ombouwen lege verdiepingen boven winkels

ING heeft grondig onderzoek gedaan. Daaruit vloeit waarom het ombouwen van lege verdiepingen boven winkels tot woningen stagneert. Er zijn meerdere oorzaken aan te wijzen:

• Strenge parkeereisen van gemeenten. Dit wijst ING als de hoofdoorzaak aan.
• Langdurige vergunningprocedures (mede door personeelstekort om ze te beoordelen).
• Hoge verbouwkosten, met lage huuropbrengst.
• Technische eisen zoals daglicht en ventilatie.
• Bezwaren van (andere) winkeliers en buurtbewoners.
• Samenwerking tussen gemeente en beleggers verloopt moeizaam, ook omdat vaak de expertise over woningverhuur ontbreekt bij kleine beleggers.

Daardoor blijft leegstaand vastgoed onbenut, terwijl er boven winkels alleen al ongeveer 50.000 verdiepingen leeg staan.

Parkeerruimte bij woning in winkel als struikelblok in grote steden

In grote steden is zoals gezegd vooral de parkeerruimte een struikelblok voor een woning in/boven een winkel. Gemeenten eisen vaak dat er per nieuwe woning een parkeerplaats komt. In een drukke binnenstad is daar vaak geen plek of het is te duur. Ook hierover denken melders praktisch mee:

• Gebruik bestaande parkeergarages.
• Parkeer een stuk verderop.
• Gebruik openbaar vervoer.
• Fiets in de stad.

Bij mevrouw Van de Aa hoeft niemand over dat parkeerprobleem aan haar hoofd te komen zeuren: “Die flauwekul over die parkeerruimte? Ach, het barst van de parkeergarages in de meeste steden. Huur voor mijn part in de dichtstbij gelegen parkeergarage een eigen parkeerplek. Dat kan toch niet zo moeilijk zijn? Als je in de stad gaat wonen, heb je altijd wel trein- en busstations in de buurt. En anders ga je toch gewoon op de (elektrische) fiets?”

Waarom kleine en middelgrote steden geschikter zijn

In kleinere steden is veel meer ruimte. De gebouwen zijn vaak lager en eenvoudiger aan te passen. Er is minder druk op de openbare ruimte. De vraag naar winkelruimte is daar lager, en de leegstand hoger. Dat maakt ombouw van winkels tot woningen daar logischer en beter uitvoerbaar. Plaatsen zoals Nijmegen, Zwolle en Deventer bieden volgens experts juist kansen voor een succesvolle transformatie.

Stallen of bijgebouwen ombouwen

Een andere tak van transformatie is om, behalve kantoren en winkels, stallen of bijgebouwen op boerenerven om te bouwen. Dat mag onder bepaalde voorwaarden. Maar particulieren die een bijgebouw willen ombouwen tot een woning voor hun kind of een mantelzorgwoning voor hun ouders, mogen dat dan vaak weer niet. Dat valt op te maken uit de qua uitspraken wel héél erg diverse jurisprudentie over de zogenaamde Ruimte voor ruimte-regeling die Meldpunt Actueel eens ging doorspitten.

De Ruimte-voor-Ruimte-regeling

De Ruimte-voor-Ruimte-regeling is een stimuleringsregeling voor het platteland. Het is geen landelijke wet. Provincies en gemeenten mogen de regeling zelf invullen. Daardoor bestaan er grote verschillen per gebied. Dat zorgt al jaren voor veel rechtszaken bij de Raad van State, waar deze plannen steeds weer anders worden beoordeeld.

De regeling werkt eenvoudig. Wie oude agrarische gebouwen sloopt, mag in ruil daarvoor 1 of soms 2 woningen bouwen in het buitengebied. Het gaat meestal om leegstaande of verouderde stallen die ‘het landschap ontsieren’. Door sloop ontstaat meer open ruimte en kan de ruimtelijke kwaliteit verbeteren. Vaak gelden eisen voor de maximale grootte van de nieuwe woning, de kwaliteit van het ontwerp en extra maatregelen, zoals het aanplanten van groen.

Omdat de regeling per provincie en gemeente wordt vormgegeven, verschillen de voorwaarden nogal. Denk aan het aantal te slopen vierkante meters, de plek waar gebouwd mag worden en de vraag of de nieuwe woning groot of klein mag zijn. Dit maatwerk leidt tot verschillende interpretaties en dus tot veel juridische discussies.

Versoepeling voor gezinnen

De demissionaire minister voor Volkshuisvesting, Mona Keijzer, kiest voor versoepeling in het aangepaste wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting van februari 2025: “Ik vind het belangrijk dat mensen zo lang mogelijk in hun eigen omgeving kunnen blijven wonen of voor elkaar kunnen zorgen. Daarom wil ik een familiewoning op het eigen erf voor eerstegraads gezinsleden makkelijker maken. Denk aan een tiny house voor je eigen kinderen of voor oma of opa.” Dat geldt ook voor mantelzorgwoningen. Deze onderdelen liggen nu nog bij de Raad van State voor advies.

(Bron: CBS, Rechtspraak, Provinciale Verordeningen, Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Rijksoverheid, ING, AD, Reddit, archief. Foto: Shutterstock)

Is ‘Duo-wonen’ door huizen te splitsen de oplossing voor de huizencrisis? “Het voelt als pure winst”