Particuliere verhuurders doen weinig aanvragen voor verduurzamingssubsidie. Kunnen huurders verduurzaming eisen?
Particuliere verhuurders in Nederland maken nog maar weinig gebruik van een flinke subsidiepot om huurwoningen te verduurzamen. Dat is de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH). Van de tot eind 2025 beschikbare 152 miljoen euro is pas zo’n 3 miljoen euro (2 procent) aangevraagd. Kunnen huurders verhuurders afdwingen te verduurzamen?
Wie komt in aanmerking voor deze verduurzamingssubsidie van huurwoningen?
De SVOH is bedoeld voor verhuurders van bestaande huurwoningen en na een aanpassing van de regeling ook van monumentale huurwoningen. Door een andere uitbreiding van de wet vallen nu ook woningen uit de vrije sector eronder. De regeling is van toepassing op 3 soorten verhuurders: institutionele beleggers, zakelijke verhuurders en particuliere verhuurders. Woningbouwcorporaties komen echter niet in aanmerking voor deze subsidie. Daar zijn weer andere potjes voor.
Hoe werkt deze verduurzamingssubsidie SVOH?
De SVOH moet verhuurders een financiële stimulans geven om energiebesparende maatregelen en onderhoudswerkzaamheden uit te voeren in hun aanbod aan huurwoningen. Verhuurders kunnen maximaal 6.000 euro subsidie per woning ontvangen, met een maximum van 400.000 euro aan subsidie per aanvraag (voor meerdere woningen in hun portefeuille).
De verduurzamingssubsidie geldt voor 3 verschillende zaken: energiebesparende maatregelen, onderhoudsmaatregelen (alleen als er ook 1 energiebesparende maatregel wordt uitgevoerd), en energieadvies (mits er ook 1 maatregel wordt uitgevoerd). Verhuurders moeten minimaal 1 energiebesparende maatregel uitvoeren om in aanmerking te komen voor de subsidie. Wanneer ze subsidie willen voor onderhoudsmaatregelen, moeten ze dus minimaal 2 maatregelen toepassen.
Waarom maken particuliere verhuurders zo weinig gebruik van de SVOH?
De beperkte interesse van verhuurders in de verduurzamingssubsidie ligt aan diverse andere overheidsmaatregelen die het rendement van particuliere vastgoedbeleggers verminderen. Ze voelen zich onder druk gezet door onder andere de sterk verhoogde vermogensbelasting op huurwoningen. Dat gaat ten koste van hun rendement, vinden ze. Bijkomend nadeel is dat veel woningen mogelijk volgend jaar onder een maximale huurprijs zullen vallen. Dat komt door de invoering van de nieuwe wet betaalbare huur, die voor 1 januari 2024 is bedoeld, maar vertraging heeft opgelopen door de val van het kabinet.
Wet betaalbare huur
De wet betaalbare huur werkt als volgt: voor veel woningen komt er een maximale huurprijs. Die wordt berekend op basis van een puntensysteem. Boven de 186 punten mag de verhuurder boven de maximale huurprijs zitten. Met dit puntensysteem zou het supervoordelig moeten zijn om te verduurzamen. Want voor woningen met energielabel A en B mogen verhuurders dan meer huur vragen. Bij een slecht energielabel moet de huurprijs juist omlaag. Veel verhuurders denken dat het de moeite van een investering niet waard is, omdat ze verwachten er financieel bij in te schieten. Ze zeggen dat huurders ook niet altijd bereid zijn om extra te betalen voor een beter energielabel. Overigens mogen verhuurders vanaf 2030 woningen met een slecht energielabel niet meer verhuren.
Lees hier een artikel over de invloed van energielabels op huurprijzen in vrije en sociale sector.
De visie van verhuurders
Kavish Partiman van Vastgoed Belang, de belangenvereniging voor verhuurders, zegt tegen de NOS dat particuliere beleggers in vastgoed in de eerste plaats rendement moeten behalen. Daar zijn ze immers beleggers voor. Anders verliest hun belegging zijn waarde. De verduurzamingssubsidie leeft niet echt onder verhuurders om iets te doen aan verduurzaming. Volgens Partiman komt dit mede door de recente maatregelen van het kabinet. Hiermee doelt hij op de verhoogde vermogensbelasting op huurwoningen en de mogelijke invoering van de wet betaalbare huur.
Welke stappen kunnen huurders nemen als verhuurders niet verduurzamen?
Aan de andere kant van het spectrum staat de Woonbond, die opkomt voor de belangen van huurders. Daar zijn ze niet blij met het geringe beroep op de SVOH-subsidiepot door verhuurders. De Woonbond pleit voor verplichte dubbele beglazing in huurwoningen of de classificatie van enkel glas als een ‘officieel gebrek’, zodat huurders juridische stappen kunnen ondernemen.
“Met die subsidieregeling heeft de overheid ervoor gekozen om verhuurders te stimuleren om te gaan verduurzamen. Maar met pas 2 procent van het subsidiepotje aangevraagd, is dat tot op heden weinig effectief gebleken,” zegt Mathijs ten Broeke, persvoorlichter bij de Woonbond. “Dat verleiden van verhuurders werkt niet. Wij zien daarom liever dat er een stok achter de deur is, bijvoorbeeld die speciale maatregel om enkel glas als een gebrek aan te rekenen. Dit gebrek moet gewoon worden opgenomen in de lijst van gebreken die kunnen leiden tot een huurverlaging.”
Hoe werkt het initiatiefrecht voor huurders om verduurzaming af te dwingen?
Maar Ten Broeke zegt dat er nog een mogelijkheid is voor huurders. En dan bedoelt hij niet alleen de huurders die door hun verhuurders eventueel met de SVOH te maken krijgen, maar álle huurders, Dus ook sociale huurders. Dat gaat in de richting van een ‘initiatiefrecht’ voor huurders, waar de Woonbond een groot voorstander van is. Dat staat min of meer al in het Burgerlijk Wetboek boek 7 artikel 243, waar huurders nu al een beroep kunnen doen om woningverbetering bij de rechter af te dwingen. Maar op de eigen website constateert de Woonbond “dat deze wetgeving verouderd en te beperkt is. Het doet geen recht aan initiatieven van huurders zelf en wordt nauwelijks gebruikt.”
Ten Broeke: “Huurders kunnen langs die weg zelf concrete ingrepen voor verduurzaming aan hun huis voorleggen aan hun verhuurder en daar aan toevoegen dat ze bereid zijn daarvoor ietsje meer huur te willen betalen. Als dat enigszins redelijk is, is deze daartoe verplicht.”
Uitsluitend beperkt isolerende verduurzamingsmaatregelen
Onder dit wetsartikel vallen echter uitsluitend beperkt isolerende verduurzamingsmaatregelen, zoals spouwmuren aanpakken en dubbel glas aanbrengen. Maar warmtepompen en zonnepanelen installeren tellen hier niet mee. “Het initiatiefrecht kost ook wel enige moeite voor de huurder,” merkt Ten Broeke op. “Het kan tot bij de rechter moeten worden uitgevochten. En dat doet wel iets met de verstandhouding tussen huurder en verhuurder. Die wordt er dan vaak niet beter op.”
(Bron: NOS, NPO Radio 1, Rijksoverheid, Woonbond. Foto: ANP)
Woonbond noemt enkel glas onderhoudsgebrek en reden voor huurverlaging