Erfpacht eeuwigdurend afkopen? Zo werkt dat en dit zijn de voordelen
Wie een huis koopt in de grote steden, moet ook rekening houden met erfpacht, een gebruiksrecht op grond die eigendom blijft van de gemeente. In navolging van Amsterdam biedt nu ook Utrecht huiseigenaren de kans om erfpacht eeuwigdurend af te kopen. Hoe werkt dat? En wat zijn de voordelen?
Wat is erfpacht?
Allereerst wat is erfpacht? Dat is het recht om een stuk grond te gebruiken dat eigendom blijft van een ander, zoals een gemeente of een particulier. De gebruiker, de erfpachter, betaalt hiervoor een (half)jaarlijkse vergoeding. Dat is de erfpachtcanon. De afspraken liggen vastgelegd in een notariële akte.
Soorten erfpacht
Uit het bovenstaande blijkt al dat er verschillende soorten van erfpacht bestaan. Bij gemeentelijke erfpacht is de gemeente eigenaar van de grond, zoals bijvoorbeeld in Amsterdam en Utrecht. In het geval van particuliere erfpacht houdt een andere partij dan een gemeente de grond in eigendom. Dat kan bijvoorbeeld een kerk zijn of een vastgoedeigenaar.
Stijgende erfpachtcanon
Het periodieke bedrag (vaak jaarlijks) dat de erfpachter betaalt voor het gebruik van de grond kan soms voor een lange periode worden afgekocht. Dan kan dat bedrag na afloop van dat tijdvak ineens fors stijgen onder invloed van de hogere grondprijzen. Want die hebben niet stilgestaan in die tijd.
Waarom kiezen veel grote steden voor erfpacht?
Veel grote steden hanteren het systeem van erfpacht. Zo kunnen ze hun zeggenschap over het gebruik van de grond behouden. De Gemeente Amsterdam geeft 4 heldere hoofdredenen:
- Voor beïnvloeding van ruimtelijke ordening
- Om publieke belangen (zoals de woningbouw) te beschermen
- Voor een stabiele bron van inkomsten
- Om speculatie op grondprijzen tegen te gaan
3 erfpachtstelsels
In de praktijk zijn er 3 erfpachtstelsels te onderscheiden. Aflopend erfpachtrecht eindigt na een vaste periode. Er volgt herziening bij verlenging. Bij voortdurend erfpachtrecht wordt automatisch verlengd. De canon kan periodiek worden herzien. De derde vorm is eeuwigdurend erfpachtrecht. Deze loopt eeuwig door met vooraf vastgelegde canonvoorwaarden.
Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam
In 2016 voert de gemeente Amsterdam een nieuw eeuwigdurend erfpachtstelsel in om huiseigenaren bescherming te bieden tegen forse verhogingen van de erfpachtcanon bij herziening na afloop van hun tijdvak. De 4 grootste voordelen voor huiseigenaren zijn:
- Geen canonstijging door grondwaardestijging
- Hypotheekrenteaftrek als de afkoopsom wordt meegefinancierd
- Hogere woningwaarde
- Eenvoudigere verkoop van de woning
Bij de betaling kan de huiseigenaar de erfpacht in één keer volledig afkopen (nooit meer canon betalen), óf een jaarlijkse canon betalen, die alleen met inflatie stijgt (niet met de grondwaarde).
Spijtoptantenregeling voor wie niet gebruik heeft gemaakt van de overstapregeling
Wie gebruik wil maken van de regeling, kan tot 8 januari 2020 onder gunstige voorwaarden overstappen. Dit aanbod is gebaseerd op marktwaardes van 2014/2015 én ook nog eens met korting. In 2022 biedt de gemeente nog een spijtoptantenregeling, voor wie op de een of andere manier de boot heeft gemist. Die regeling loopt door tot 1 augustus 2023.
De partijen VVD, CDA en JA21 pleiten nu voor het opnieuw openen van deze regeling. Veel erfpachters, die niet zijn overgestapt, krijgen anders binnenkort te maken met fors hogere kosten. Deze 3 partijen beseffen daarbij dat iedereen zijn kans heeft gehad, maar een momentje van onachtzaamheid of uitstelgedrag kan erfpachters plots héél veel geld kosten. Het Parool schrijft in januari 2025 dat een canon zo kan stijgen van 320 naar 2.609 euro per jaar. Ook het afkopen is veel duurder geworden.
Erfpacht in Utrecht
De kwestie over afkoop van eeuwigdurende erfpacht blijft actueel. Lees hier welke problemen dat oplevert in Rotterdam, waar het in 1976 voor 50 jaar is vastgelegd en dus dit jaar afloopt: wat zijn de gevolgen voor de erfpachters daar? Ook Utrecht biedt momenteel erfpachters aan om hun erfpacht eeuwigdurend af te kopen, maar stopt vanaf september 2025 met de verkoop van grond. Grond blijft in erfpacht om de regie op stedelijke ontwikkeling te houden.
5 belangrijke aandachtspunten bij aankoop van een huis met erfpacht
Bent u van plan een woning te kopen, waar erfpacht op rust? Houd hier dan rekening mee:
- Wie is de eigenaar (gemeente of particulier)?
- Looptijd: is het voor bepaalde of onbepaalde tijd?
- Wat zijn de canonvoorwaarden (hoogte, herziening)?
- Zijn er gebruiksbeperkingen in de erfpachtvoorwaarden?
- Kan de erfpacht fiscaal worden afgetrokken, en wat zijn de financieringsmogelijkheden?
(Bron: Kadaster, Vereniging Eigen Huis, Notaris.nl, Gemeente Amsterdam, Gemeente Utrecht, RTV Utrecht, Het Parool, MAX Vandaag, archief. Foto: ANP)